Mieter enttäuschen bisher leider die Renditeerwartung ihres Vermieters TAG
Die TAG Immobilien AG erhebt die Forderung nach Zustimmung eines großen Teiles der Mieter in ihrem Wohnungsbestand von ca. 960 Wohnungen in der Regel im Bereich Strausberg Nord zu einer erheblichen Mieterhöhung, die über die Obergrenze des Mietspiegels in Strausberg hinausgeht.
In einem umstrittenen Bieterverfahren hat sie die Wohnungen vom Bund erworben. Die LINKE, in Zusammenarbeit mit vielen anderen, hatte damals den Versuch unternommen den Bestand zu erwerben. Dafür wurde eigens eine Genossenschaft gegründet. Der Erwerb war jedoch an den Profitinteressen des Bundes gescheitert.
Die Wohnungen wurden durch die TAG vor 5 Jahren im vollsanierten Zustand vom Bund übernommen und in den letzten 4 Jahren keine eigenen wohnwertsteigernden Maßnahmen durchgeführt. Trotzdem fordert sie ab 01.04.2017 von Altmietern eine Miete, welche dem Preis einer Neuvermietung entspricht.
Diese Verhaltensweise des neuen Vermieters ist sicherlich gesetzlich formal gedeckt, bestätigt jedoch die damals geäußerten Befürchtungen von Mietern und Stadtverordneten. Hier werden Mieter zum Spielball finanzieller Interessen.
Eine Mieterhöhung ohne Verbesserung der Wohnqualität ist für Altmieter nur schwer zu akzeptieren. Wir raten allen Betroffenen, der Erhöhung nicht ungeprüft zuzustimmen und Kontakt zu den Mietervertretern zu suchen. Mit Beschluß Nr. 11/171/2015 der SVV vom 05.11.2015 wurde der qualifizierter Mietspiegel für Strausberg fortgeschrieben.
Mieterbeirat macht mobil
Der Mieterbeirat der TAG lud die betroffenen Mieter und Vertreter der TAG am 09.02.2017 zu einer Beratung in die Aula der Anne-Frank-Oberschule ein. Ca. 200 Mieter und die Vertreter der TAG folgten der Einladung. Zu Beginn berichtete der Mieterbeirat über seine Aktivitäten gegenüber dem Vorstand und Aufsichtsrat der TAG. Anschließend wertete er das Mieterhöhungsbegehren unter dem völligen Ausschluß des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Strausberg als Ignoranz, Versuch der Aushebelung der Mietgesetzgebung der BRD und forderte die Rücknahme des Mieterhöhungsbegehrens. Er betrachtet das bloße Beilegen eines Mietspiegels in nicht alle der versandten Briefe und die Nichteinbeziehung und Nichtbenennung im Text der Mieterhöhungsforderung als Fehler und Nichteinhaltung der Gesetzlichkeit.
Die Mieter kritisierten die Mißachtung des Mietspiegels und kündigten Widerstand gegen diese Forderungen nach Mieterhöhung an. Sie äußerten ihr Unverständnis für die unterschiedlichen Höhen der Steigerungsforderung und die bei gleichen oder sehr ähnlichen Mietbedingungen selektive Auswahl von betroffenen Mietverträgen.
Die Miete des Mietspiegels ist einfach nicht hoch genug für die Ertragserwartung der TAG AG
Die Vertreter der TAG betonten die ihrer Meinung nach gerechtfertigte Forderung, die durch sie beachtete Einhaltung der Gesetzlichkeit und kritisierten eine nicht der aktuellen Lage entsprechende Höhe des 2015 fortgeschriebenen Mietspiegels der Stadt. Sie boten allen Mietern die individuelle Beratung und Beantwortung ihrer Fragen in der verbleibenden Zeit bis zum 01.04.2017 in ihrer Geschäftsstelle an.
Die Grundlagen für eine begründete Prüfung der Forderungen des Vermieters findet man an verschiedenen Stellen . Sehr aufschlußreich ist ein Artikel im Ratgeber des ND vom 01.02.2017 unter dem Titel „Trickserei bei Mieterhöhungen“. In diesem Ratgeber wird eine Frage beantwortet, die voll der Situation bei der Mieterhöhungsforderung der TAG entspricht.
Zitat aus dem Ratgeber des ND:
„Meine Mieterhöhung ist überhaupt nicht mit dem Mietspiegel begründet, sondern mit drei Vergleichswohnungen. Ist das zulässig?
Zulässig schon. Das heißt, die Mieterhöhung ist nicht automatisch unwirksam, wenn sie statt mit dem Mietspiegel mit Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank begründet wird. Ob man die Höhe allerdings akzeptieren muss, hängt auch davon ab, ob es in der Stadt einen Mietspiegel gibt und ob er qualifiziert ist. Wenn letzteres der Fall ist , wird es für den Vermieter schwer, mehr zu verlangen. Er muss den Wert, der dort steht, sogar ausdrücklich nennen, selbst dann, wenn er die Mieterhöhung eigentlich mit Vergleichswohnungen begründet. (Hervorhebungen in der Antwort vom Autor)
Aus: Mieterforum IV/2016“
Ausgehend von dem Verweis „Mieterforum IV/2016“ gelangt man zur Website des Mietervereins Bochum (www.mieterverein-bochum/Mietrecht/Ratgeber/Mieterhöhung bei …) und über diese zu www.mietrecht-reform.de, in der eine Checkliste zu Mieterhöhungen angeboten wird.
In dieser Checkliste findet man besonders auf der Seite 9 im Abschnitt V/2 die Begründung zu den Hervorhebungen des Autors in dem Zitat aus dem Ratgeber des ND.
Hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen nicht auch Bezug auf den aktuellen gültigen Mietspiegel genommen und die betroffene Wohnung darin eingeordnet, dann ist das Verlangen formell unwirksam (LG München vom 08.02.2002 – 14 S 20654/01, WuM 2002, 496).
Diese Feststellung hat aber nur Bedeutung für ein evtl. Klageverfahren vor dem Gericht und gestattet nicht die pauschale Ablehnung der Forderung des Vermieters.
Der Mieterverein Bochum empfiehlt in seinem Ratgeber bei Mieterhöhungen für frei finanzierte Wohnungen:
Zitat:
„ Mieterhöhung - Was tun?
...
• Lag die alte Miete unter dem zulässigen Höchstwert, die neue jedoch darüber, sollte man der Mieterhöhung teilweise zustimmen - und zwar bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, jedoch nicht darüber hinaus. ...“
Der Vermieter hat dann wiederum drei Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er die Zustimmung einklagen will. Kommt in dieser Frist keine Klage, ist das Erhöhungsverlangen hinfällig.